皆様こんにちは！八王子市にあるマイホーム不動産の広報鈴木です。
今回は「住宅ローンが払えなくなってしまったら、どうなるのか？」というご質問を深堀りしていきたいと思います。
マイホーム不動産にご相談にいらっしゃるお客様の中には、「もう住宅ローンの支払いが厳しい・・。」という状況の方も少なくありません。
そういった状況を相談する事自体、お客様にとってとてもハードルが高い作業だという事が想像できます。
しかしマイホーム不動産ではそういったご相談もとても多く、決して恥ずかしい事ではないと考えています。
思いもよらなかった事で、誰しもそうなってしまう事はあると思います。
この様に、そういったご相談は色々なケースがありますが、一番やらない方が良いのは、「放置を続ける」ということです。
時間が過ぎてしまう事で、もう物理的にお力になれない、というケースもとても多いのです。
今日は住宅ローンの支払い困難を放置してしまう事で起こる、5つの悲劇についてお話ししていきます。
とても嫌なお話しではありますが、知って頂く事で、少しでも良い方に回避できる方が増える様、願っております。
実は、住宅ローンが支払えなくなると、皆様が思っているよりも早く、深刻な問題に発展してしまうことが多いです。
ですが、きちんと対応すれば回避できる悲劇も多いので、まずは正しい知識を持つことがとても大切です。
＊この解説では、なるべくリアルに伝わる様に、1か月、2～3か月と具体的な数字を入れています。しかしこちらの数字は後述する様に、金融機関や借入状況によって変わるケースがありますので、予めご了承の上、お読みください。
それではいきましょう。
住宅ローンの支払いを止めたまま放置してしまうと、まずは1か月程度で督促状が届きます。
借入先によっては、電話での督促がくることもあります。
そこでもう既に、延滞金などが発生して支払い額が増えていくケースが多いのですが、ここでも払えずにズルズルとやり過ごしてしまう方、思いのほか多いです。
住宅ローンの支払いをうっかり忘れたり、支払えなかったりすると、最初に金融機関（銀行など）から通知や連絡がきます。
これは「今月のお支払いが、まだ確認できていませんよ。」
という内容のお知らせです。
この段階ではどの金融機関もまだ比較的柔らかい対応です。
が、そのまま放っておくと、次の段階へ進んでしまいます。
金融機関や今までのお支払い状況にもよりますが、3か月～6か月くらいで状況がかなり変わってきてしまいますので、とにかく早く動くのがベターです。
住宅ローンの延滞後2～3か月ほどで借入金融機関から、催告状が来ます。
催告状は競売申立てなどの法的手続きを行うための前提として送られてくる、最後通告です。
指定された期日までに支払わない場合には「期限の利益が喪失」する旨が記載されるなど、今までよりも恐ろしい表現となってまいります。
「期限利益の喪失」というのは、「一括返済請求」とも言い換えられます。
詳しく説明していきますね！
住宅ローンは毎月分割で支払っていく仕組みになっていますね、この分割払いの権利（メリット）のことを「期限の利益（きげんのりえき）」といいます。
たとえば皆様が友人に100円借りたら、次の日に100円をポンと、返して欲しいですよね。
しかし住宅ローンとなるとそう簡単には返せない額なので、
「本当は100円と利子をポンと返してほしいけど、月1円ずつの分割にしてあげるね！」
という「分割でもOK」というメリットを最初から付けて、お金を貸してくれるシステムになっているんですね。
このメリットの事を「期限の利益」という言葉で呼んでいます。
しかしどこかで住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、銀行はこの期限の利益を取り消して、
「ローンの残り全部を、今すぐ一括で支払ってください！」
と請求できるんですね。
通常だとこの期限利益の喪失は、4か月～6か月くらいというケースもありますが、フラット35や公庫などの国の融資の場合、もっと早くなるケースが多いので、本当にケースバイケースになるんですね。
この期限利益の喪失は、金融機関！や法律で、厳密に期間を決めているわけではありません。
ですのでお借り入れ金融機関などによって、「一括で返してください！」と迫られる期日が多少、変動します。
ご本人が今まで住宅ローンのお支払いを何度も遅らせていたり、連絡が取りにくいなど、悪質と判断される場合などは、この時期が早まる可能性もおおいにあります。
東京都内、特に八王子市近郊の物件の住宅ローンで悩んでいらっしゃる方は、早めにマイホーム不動産にお声がけください。
住宅ローンには、多くの場合「保証会社が後ろにつく」という仕組みがついています。
これは、もし住宅ローンの支払いができなくなった場合に、代わりに保証会社が銀行に支払ってくれるというものです。
これを聞いてホッとされる方もいらっしゃるかもしれませんが、債権が銀行から保証会社（債権回収会社/サービサー）に移っただけで、住宅ローンが無くなる訳ではありません。
借金の返済相手が銀行からサービサーに変わるだけで、返済の義務は残るのです。
（＊公庫やフラットの場合は、債権回収会社に債権を売るのではなく、回収の委託をします。）
保証会社（債権回収会社）は、わかりやすく言うとソフトで合法なウシジマくんの様なものです。（皆様ご存じでしょうか。）
債権（住宅ローンの残高）を買い取った保証会社は慣れたもので、住んでいる方が知らない間に、どんどん取り立てのための外堀を埋めていき、最終的に競売の申し立てをして、合法的にお金を回収にかかります。
催告状が届いても支払いができず、借入先金融機関との話し合いも進まなければ、「競売（けいばい）」の手続きが始まります。
再三言いますが、この競売申し立ての時期は、借入金融機関によってかなり差がでるところです。
競売とは、裁判所がOKを出して、合法的に強制で家を売られてしまうことです。
早いケースだと競売の申し立てが4か月から始まってしまうケースもあり、そこから1か月くらいで執行官がきて現場調査が入ったりします。（そうすると、最速で6か月くらいで追い出される可能性も。）
競売にかけられると、所有者は元の持ち主ではなくなってしまいます。
立ち入りなども公的なOKが出てしまいますから、（競売で買ってもらうための現状調査報告書をつくる）
もし任意売却をしたいなら、購入してくれた方への引き渡し（原則）を、競売の開札期日の前日までに完了させなければなりません。
（これがあるのでマイホーム不動産へのご相談、早く来てくださいと申しげています。）
この日を過ぎると競売の買主が優先され任意売却は失敗、もう自分ではどうにもできません。
皆様のお家は皆様のものではなくなり、競売の買主さんが持ち主、という事になります。
競売の開札期日は、BIT（不動産競売物件情報サイト）に情報が公開されてから、おおよそ4週間程度が目安です。
この前までに任意売却で購入者の方に引き渡しまで済めば、その時点で競売の進行はストップします。
（【引き渡し＝決済】とも呼ばれ、購入代金が買主様から支払われます。そうすると債権者は抵当権を外し購入者に引き渡される、というシステムです。）
それが間に合わなければ、もう手の打ちようはありません。
このように競売は自分の意思とは関係なく進むので、引っ越しのタイミングなども自由に決めることができません。
しかも、競売では…
…といった様に住んでいる方にとって、非常に大きなデメリットがあるのです。
早い段階で銀行に相談すれば「返済額を一時的に減らす」などの対策を、提案してもらえることがあります。
ケースにもよりますが返済期間を延ばすなどして、毎月の負担を減らすこともできる可能性があります。
ここで勘違いしてはいけないのが、金融機関は大きな組織であり、初代債権者（ソフト＆合法ウシジマくんの１代目）である、ということです。
分割で返していく、という契約でお金を借りていたのに返せないという事は、もう既に、約束を破ってしまっている訳です。
そこから自分のメリットばかりを主張しても、話がこじれるだけになる可能性があります。
そのため住宅ローンのお支払いができない場合は、今までの様な「お客様扱い」を期待せず、真摯な気持ちで対応していく事をおすすめします。
どうしたら良いのかわからない場合、まずは「自分のお家の残債を確認」し、「お家がどのくらいで売れるのか」をマイホーム不動産にご相談ください。
銀行さんに相談に行きにくい場合は、マイホーム不動産がお客様に代わって、銀行さんとのやりとりを進める事もできます。（一番最初だけは、ご本人確認が必要です。）
時間があればあるほど、残債が減る可能性が高くなります。
困っていらっしゃる方はぜひ早めに、ご連絡ください。
「もう支払いが難しい！」という場合、お家を売却して残債を消すという方法が一番おすすめです。
早めの段階で動けば、売却価格や引き渡しの時期を自分でコントロールできる範囲が多くなりますし、もし家を売って住宅ローンが残ってしまう場合でも、借入先の承諾が得られれば「任意売却（にんいばいきゃく）をする」という方法があります。
これは、競売になる前に自分の意思で家を売る方法です。
市場価格に近い金額で売ることができるため、競売よりも住宅ローンの残りを、少なくできる可能性があります。
とてもわかりやすく言うと、
「これから先背負っていく借金を、競売よりも減らせる」
というのが、任意売却です。
任意売却のスタートは、早ければ早いほどいいです。
もし上手くいけば、残債をしっかりと消す事ができる可能性だって、まだあるかもしれません。
任意売却をするのに、手持ちのお金をすぐに出さないといけないわけではありません。
競売と並行して、任意売却を進める事も可能です。
最終的な売却金からの清算で、諸経費は大体どうにかなるケースの方が多いです。
でも競売の方が早く進んでしまうと、もう任意売却すらできません。
その時点での選択肢は、ゼロでになってしまいます。
この任意売却をする場合には、大前提として借入先に承諾をもらわないといけません。
家を売って住宅ローンが全部返せれば、承諾を得る必要はないのですが、住宅ローンが残ってしまう場合は、売却後も「その残った分を、どうやって返していくか」の調整が必要になるからです。
しかしはたから見ていて言えるのは、放置して競売になるよりも、ずっと任意売却のほうが良いという事です。
しっかりと状況を説明して真摯に対応していくと、費用を控除してもらえたり、待ってくれる時間をとってもらえたり、引っ越し代金を出してもらえたりと、良い事があるケースもあります。（もちろんそれが無いのが前提で考えておいた方が良いですが。）
これに対して住宅ローンを支払わずに連絡もせずずっと放置をしてしまうと、借入先からも「悪意がある」とみなされて、猶予などを全くされないケースに移行してしまう事も、十分にあり得ます。
ぜひ早めに、マイホーム不動産にお越しください。
正直に言うとあまりおすすめはできません。
「家を手放さなければならないけど、引っ越しはしたくない…」そんなときには、「リースバック」という方法もあります。
リースバッグというのは
「住んでいる家をいったん売って、そのあとに賃貸として借りることで、同じ家に住み続けられる」
という仕組みです。
近い将来、たくさんのお金が入ってくることが決まっているケース、住宅ローンの残りが少ない・又はローンが無いケースなどは、おすすめできる場合もあります。
しかしリースバッグは通常の業者買取りよりも価格が下回る事も多く、家賃も相場より高い事が多いんですね。
すると金融機関からは、
「そんな家賃が払えるなら、まずは住宅ローンを支払いなさいよ！」
と言われてしまいます。
これを言われた時に、皆様は金融機関が納得するような、立派な理由がありますでしょうか。
「今現在も住宅ローンのお支払いが難しいのに、家賃を支払えないだろう。」
というのは、個人の投資家の方でもプロのリースバッグ業者でも、言われる事は同じかと思います。
そんな訳で、リースバッグを金融機関がOKする事も少なく、
売却した金額で住宅ローンが消せない場合、リースバッグで済み続けること自体がとても難しい
と言わざるを得ません。
住宅ローンの支払いが難しくなってしまうのは、誰にでも起こり得ることです。
でも、何もしないまま放っておくと、大切な家を失ったり、将来の生活に大きな影響が出てしまいます。
だからこそ、次のことを心にとめてください。
困ったときは一人で抱え込まず、まずはマイホーム不動産にお越しください。
マイホーム不動産株式会社の対応可能エリア
【八王子市/日野市/立川市/国立市/小金井市/国分寺市/武蔵野市/三鷹市/狛江市/調布市/府中市/多摩市/小平市/西東京市/東村山市/昭島市/世田谷区/練馬区/杉並区/その他区部は応相談】
この記事が少しでも皆様に楽しんで頂けたなら、とっても嬉しいです！
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
お電話での相談はTEL：042-634-9527（東京都八王子市南町にございます）にお願いいたします。
（＊火曜日水曜日定休/9：30～18：00）
（マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で「新築戸建」「売地」「中古戸建」「中古マンション」を購入希望の方、「土地の売却」「戸建売却」「マンション売却」希望の方は、個別相談もお受けしております。）
皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。
それではまた！
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