不動産売却【住宅ローンが残っている家は、売れるの？】➡売ってもマイナスになる時の「対処方法5つ」を解説

2025年05月15日

皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報鈴木です。

本日は皆様によく質問を受ける、不動産売却についてのご質問にお答えしていきます。

住宅ローンをまだ返済中の家を「売りたい」と考えたとき、

■「住宅ローンが残っている家を、売る事はできるの？」

■「売ってもローンが残る場合は、どうなるんだろう？」

■「そもそも、どのくらいで売れるの？」

■「どんな流れで、売っていくんだろう？」

■「何から始めたら、良いんだろう？」

など、不安になる方も多いのではないでしょうか。

今回はそんな方のために、「ローン残債がある家の売却方法」と「注意点」をわかりやすく解説します！

それではいきましょう！

■ 住宅ローンが残っていても、不動産は売れるの？

結論：売れます。

しかし住宅ローンを借りている間は、借りている銀行が家に大きな権利を持っています。

ですので銀行などの借入先に内緒で、勝手に家を売る事はできません。

しかし、

「え？じゃあやっぱり、家は住宅ローンが残っている限り、売れないの？」

と考えるのは早計です。

住宅ローンが残っていても、とにもかくにも「残債の完済」ができれば、家を売却することは可能なんです。

「住宅ローン残債の完済」というのは、残った住宅ローンを全部返す事ですね。

一番理想的なのは、不動産を売ったお金で住宅ローンを全部返して、さらにお金に余りがあり、次の生活に活かせるというパターンだと思います。

ただし売却価格や売主様の状況によっては、「売却すればローン全額を返せる」とも限りません。

その場合は注意が必要です。

それではまず、売却時の流れを簡単に見ていきましょう！

■ 不動産売却までの流れ（住宅ローンが残っている場合）

① まずは残債額を確認
　→ 金融機関に連絡すれば、ローンの「残高証明書」が発行されます。

＊必ず本人確認をされますので、ご本人から連絡をとるのがベスト、最短です。

担当者の方を確認して、売却を任せる不動産会社を伝えましょう。←これがないと、不動産会社が必要な事項を確認する事ができません。

② 不動産会社に査定依頼
　→ 現在の売却相場を知りましょう。査定は複数社に頼むのがおすすめですが、かけ離れた高額を提示してくる不動産会社には要注意です。違法ではないですが、「高預かり」という営業手法です。

任意売却をする方に向けてわざと高く預かりますが、「タイムリミットがあるので、結局は値下げをせざるを得ない」←これを狙っています。「これで売れなかったら、どうなりますか？」と確認をして、誠意を持って対応してくれるか、しっかりと見極める事が重要です。

＊八王子市の不動産を売却される方は、物件の売却相場に特化しているマイホーム不動産にお声がけください！

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■ご希望がございましたら、買取り価格もお知らせします。

■査定やご相談は、全て無料です。

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③ 売却金額でローン完済できるか確認
　→ 例）残債2,000万円に対し、

■売却価格が2,200万円 → 完済し、諸費用に200万円を充てられる。

■売却価格が1,800万円 → 足りない200万円をどうするかがカギになります。

④ 売買契約＆決済・引き渡し

　→ 売却代金で残りの住宅ローンを一括で返済し、抵当権を抹消してから、物件を引き渡します。

■ 「家を売っても、住宅ローンの残りがマイナスになる！」そんな時はどうなるの？対処方法5つを解説。

築年数が浅く新しい物件ほど、住宅ローンの残債額が大きいケースが多いです。

その場合は「売ってもマイナスになってしまう」場合も、もちろんたくさんあります。

多くの方は住宅ローンの残債を消し、次のお住まいに移られますが、中には住み替えが難しいケースも

出てくるのがシビアな現実です。

① どうにか支払いを続けながら、住み続ける

もしどうしても「不動産の売却価格で、残債が残ってしまい、そのマイナスを補填するのが難しい」というケースでは、「売却をやめて住み続ける」という選択肢がないかどうか、考えてみましょう。

もし不動産を売却したい理由が「支払いが厳しい」ということであれば、お早めに一度、マイホーム不動産にご相談ください。（八王子市周辺の方）

② リースバッグ

実際に「支払いが厳しい」とご相談にいらっしゃる方のほとんどが、「リースバッグ」に興味のある方が多いのですが、正直に申し上げてリースバッグというシステムは、あまり個人のエンドユーザーの方にとって、得をする話にならない事が多いからです。

マイホーム不動産でリースバッグをするケースでは、WINWINの契約になるかどうか、を最重要事項と考えています。もしマイホーム不動産でリースバッグをするとしたら、とても特殊なケースになると言えます。

もちろん、全てのリースバッグ契約がダメとは言えません。

しかしほとんどのリースバッグ契約では、売主様が不利を被る事が多いのが、実情だと思います。

特に「お支払いが厳しいから」という理由で安易にリースバッグ契約をするのは、とても危険だとすら考えています。

リースバッグ契約をしていいのは、『住宅ローンの残債がほとんどない』『相続人がいない（又は合意済）』『多少損しても、今すぐにお金が必要』『家賃設定が普通よりも高くても、ここに住み続けたい』という条件がある程度、揃った方だけだと思います。

例えば住宅ローンの支払いよりも、高い賃貸料を払う事になってしまう事も少なくないリースバッグでは、現状でお支払いに困っているのに、そのお支払いは果たして現実的なのかを考えた方が良いですね。

もともと支払いに困っている方なのに、どうして住宅ローンよりも高い賃貸料を払えると思うのか、理解に苦しむケースも多いです。

しかし現実には『リースバッグ』という耳障りの良い言葉に期待感を持っていらっしゃる方は、たくさんいると感じています。

なので、もし支払いに困ったら、八王子市周辺の方はマイホーム不動産にご相談ください。

冷静に、現実的なプランを、一緒に考えましょう。

③ 自己資金で不足分を補う

　→ シンプルですが、現金が用意できる場合に限られます。

④ 住み替えローンを使う

　→ 新居のローンと一緒に、残債もまとめて借り換える方法。
　→ 審査が厳しくなる事もあるのが、デメリットです。

⑤ 任意売却を検討する

　→ 任意売却は金融機関に相談し、ローンを完済できない前提で売却する事を言います。
　→ 住宅ローンの滞納があると信用情報に影響が出ることもあるので、注意が必要です。しかし競売に移行するのはあっという間です。支払いが苦しくなってきたらすぐに、信頼できる不動産会社を探して

■ 注意ポイント

金融機関の承諾が必要
　→ 抵当権が設定されているため、借入先の金融機関に知らせずに、勝手に売ることはできません。
引き渡し時に完済が条件
　→ 本来は原則として「決済＝ローン完済」がセットになりますが、任意売却はそれが難しいという前提で売却をするため、金融機関との相談が必要になります。「残った住宅ローンをどう返していくか」を相談する事になります。これを恐れる方が多いと思いますが、早めに踏ん切りをつけて、誠意を持って話し合いをしていくのが一番です。
不動産会社選びが重要！
　→ ローン残債がある売却に、しっかりと対応できる会社に依頼するのが安心です。
八王子市周辺の不動産の任意売却をお考えの方は、ぜひお早めにマイホーム不動産にご相談ください。