皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報鈴木でございます。
さて今日は、「家を買いたい！最低いくら現金があれば買えますか？」という、少し生々しいお話しをしていきたいと思います。
ひょいっと物件にお問合せがあって、「あまり手持ちが無いんですが・・。」となる事も多いですが、なかなかそういったお話って聞きにくいですよね。
もちろん細かい事を言えば「物件によります」し、「物件の価格帯にもよります」し、言い出せばキリがありません。
でも最近では住宅ローンの金利が安いですから、現金をたくさん持っていても最低限しか出さず、借入金額と年数を増やす方も増えています。
現金を手元に置いておくメリットが、それだけ多いからでしょうね。
さて話を元に戻しましょう。
要は「現金がいくらあれば家が買えるのか？」はもちろん時と場合によるけれども、まあまあ多いパターンがあるんです。
ここではいくつか例を挙げて、具体的にお話ししていきます。
それではいきましょう！
さあもう結論からいきます。
マイホームは現金100万円あれば、買えることが多いです。（八王子市周辺など東京都の多摩地域）
もちろんもっとあればその方が有利です。
（住宅ローンの審査などで、有利に働く）
でもここでは「いくらあれば可能か？」をお話ししていますので、もっと下のラインで「最低ラインは50万円」という金額を出しておきます。
2000万円以下の物件など、売主様によっては50万円で現金が足りる場合もあります。
（＊あくまでもケースによります。ので断定はできません。）
実を言うと「この金額で家が買えるのか？」は、ほぼ「売主さん」と「銀行」で決まります。
まずは現金が必要になるシーンがいつか？を考えてみましょう。
まず現金が必要になるのは、「契約の時」です。
契約の時に物件価格の一部として「手付金」という名で売主様にお金を払います。
この手付金は物件価格の5％～10％というのが良しとされていますが、八王子市近隣の取引では100万円前後のケースが多いです。
それ以下だと契約を断られるケースもありますが、事情をお話しすると50万円の手付金でも契約を受けてくれる売主様もいらっしゃいます。
この「売主様がこの手付金の額でOKかどうか？」が、「マイホームを買う時、現金がいくら必要か」に直結しています。
不動産業界の常識として、手付金は安すぎても、多すぎてもいけません。
それはなぜか？
次で解説していきます。
ではどんどんいきましょう！
さてでは、なぜ手付金が多すぎても少なすぎてもダメなのでしょうか。
まず「多すぎる」場合から。
手付金が多すぎると、不動産業者は「保全措置」というとても面倒くさい作業をやらなければいけません。
未完成の物件なら物件価格の5％を超えると、保全措置が必要です。
完成している物件なら物件価格の10％を超えると、保全措置が必要です。
（＊完成・未完成どちらも1,000万円を超えると保全措置が必要です。ほとんどありませんが・・・）
保全措置をしたくない場合、例えば物件価格が4000万円なら「未完成物件なら200万円を超えない範囲、完成物件なら400万円を超えない範囲で手付金を設定する」という事になります。
なぜ保全措置が必要なのかと言うと、ストレートに言うと売主様が手付金を持ち逃げしたりすることをしないように、金額をある程度抑えておきましょうとなっている訳です。
「普段から大きいお金を動かしている不動産業者なら、1000万円なら逃げる可能性が高まるが、100万200万なら逃げないだろう」
と思われているのかもしれませんね。（←完全に個人の感想です。）
保全措置は「保証契約」「預託」「担保権設定」の３通りの選択肢がありますが、長くなるのでここでは解説は割愛します。
とにかく手付金の保全措置をやろうと思うと、それだけ手間も時間もお金もかかってしまいます。
普段の取引でそこまでしなければならない理由がないので、業者側もそこまで手付金をもらおうとはしません。
こんな訳で、手付金が多すぎてもいけないとなるんですね。
さて次は「手付金が少なすぎるとなぜダメなのか？」についてです。
一言で言うと契約の時に払う手付金の額が「簡易な違約金の金額になる」からです。
手付金を支払って契約した後は、手付金の金額を相手に支払う事で、売主側からも買主側からも契約の解除ができます。
例えば手付金が100万円だとすると、契約の時に買主様は売主様に100万円を支払います。
その後に買主様が契約をやめたいなら、支払った100万円をそのまま放棄すれば契約解除ができます。
反対に売主様は手付金の100万円を返した上でさらに100万円を買主様に支払えば、契約解除ができるんです。
これを手付の倍返しと呼んでいますが、要は売主様は200万円を支払えば契約解除ができるわけですね。
こんな風に、契約時の手付金は契約の解除の時の違約金の様な役目があります。
（＊ただしこの手付金による解除は、「売主様が履行に着手するまで」となります。ここでは長くなるので割愛します。）
こんな役目のある手付金なので、売主様としてもあまり安くしてしまうと、契約の約束が軽く扱われるというリスクがあり、手付金を数万円という金額で契約を受ける事はあまりないと言えます。
こんな背景があるので、手付金は「最低でも50万円」「4000万円以下だと100万円前後が多い」と言えます。
それ以外は住宅ローンで借りる方もとても多いので、もし諸経費なども借り入れが心配なくできる方なら
「（50～）100万円の自己資金（現金）があれば、家を買える」
と申し上げても良いのではないかと思います。
ただしこれは物件価格が4000万円前後くらいまでの価格だった時のお話しです。
物件金額が上がると、その分売主様がOKする手付金の金額も上がっていきますのでご注意ください。
さてこれまでは売主様との契約上のお話しで、
「いくら現金があれば良いのか？」
という事を解説して参りました。
「現金がいくらあれば家が買えるか」
を語る上でもう一つ大事なのが、住宅ローンの借入です。
これは本当に案件により千差万別になってしまうので説明が難しいのですが、
例えば8000万円の住宅ローンを借りるのに、
「年収はOKだけど、出せる手持ち資金が100万円しか無い！」
となると、お金を貸す銀行側からは
「なんでそれだけ収入があるのに自己資金が無いの？」
と疑われてしまう事が多いです。
お金を貸して金利を上乗せして返ってくることが、何よりも大事なのが銀行です。
そんな銀行にとって、いくら収入があっても浪費癖がある＝返せない可能性という図式が出てくるのは仕方のない事ですね。
住宅ローンは数字だけではなく、借入までのストーリーも大事なんです。
もし皆様が銀行だったら、とお考えください。
Aさん「今まではバンバンお金を使ってしまい、貯金をしてきませんでしたので現金が50万円しかありません。これからは心を入れ替えて住宅ローンのの支払いにまわします。」
Bさん「今まで毎年○○万づつお金を貯めて、家を買う自己資金は500万円を考えています。」
という二人のうちどちらか選ぶとしたら、どちらの方に貸したいと思うでしょうか？
手持ちの現金以外が全部同じ条件だとしたら、Bさんに貸したいと思うのが、貸す側の感覚だと思います。
こんな風に「使える現金が無い＝計画性が疑われる」という事もあります。
こんな面があるので、本来は4000万円くらいの物件だと300万円くらいは現金で出せるとベターだな、という個人的な感覚は鈴木にもあります。
そのくらい手持ちから出せると、諸経費ローンを借りずに物件価格本体だけの借入で済みますから、銀行から見てもそんなにおかしくはありません。
今は金利が安いので、
「手持ちはあるけれども目一杯借りれるか審査をしてみて、OKが出たら借りておく」
という方も、少なくありません。
現金を手元に置いておくとどんな目的でも使えますから、いざという時に役立ちます。
住宅ローンは他の借入に比べるととても金利が安いので、そういった意味では借り得なので、もし余裕があればそんな風に借りるのもおすすめです。
要は銀行が全部貸してくれるなら、自己資金は手付金をカバーできればOK、という事ですね！
さて土地を買って注文建築で建てたい場合は、今までのお話しに、ハウスメーカーさんがプラスされます。
つまり土地の売主様に手付金を支払い土地を手に入れ、ハウスメーカーさんにも請負契約の手付金を支払わないといけません。
（ハウスメーカーの手付金はメーカーさんによってかなりばらつきがあるので、ここでは割愛します。）
こんな訳で土地を買って、そこに注文建築で建てようとすると、
新築戸建や中古戸建マンションの様に土地と建物を一体として取引するよりも、手付金として現金を出す機会がひとつ増える
＝必要な現金額が増える
という事を、覚えておくといいでしょう。
これはご存じの方も多いと思うのですが、念のため。
手付金が無いからといって、現金を手に入れるためにキャッシングをされる方がたまにいらっしゃいます。
これはおすすめできません！！
なぜかと言うと住宅ローンではねられる可能性が上がるからです。（100％ではありませんがかなりの確率です）
厳密に言うと
キャッシング＝住宅ローンではねられる
もちろん100％ではありませんが、返済比率に加算されることや、手付金をキャッシングしないと払えないとみなされ、審査が厳しくなってしまいます。
これをやってしまったがために、家が買えなくなってしまう方もいらっしゃいます。
先にうちにご相談してくださっていたら・・・と、後悔しても、遅い事も多々あります。
それならダメもとで売主様に低い手付金額で契約できないか、相談する方がずっと良いです。
ぜひ覚えておいてくださいね。
さて色々な面がありますが、ここではなるべく簡単に（アバウトですが）まとめてみました。
家を買いたいと思った時、「現金は、いくらあればいいの？」
というのは、結構疑問に思っていらっしゃる方が多いと思います。
とてもアバウトで申し訳ないのですが、八王子周辺の方はマイホーム不動産にご相談頂けたら、状況をみてアドバイスを致します。
率直にご相談頂ける方には、マイホーム不動産としても率直にお答えいたします！
（たまに名乗らない・いたずらの様な方もいらっしゃるので、そういった方は申し訳ありません。）
マイホーム不動産ではしつこい勧誘はしていませんので、そのあたりは安心して頂けたらと思います。（←他は安心できないのか・・・？と思われた方は鋭いです。お客様の声などを参考にご覧ください。）
ーーーーーーーマイホーム不動産株式会社の会社情報－－－－－－－－
八王子市周辺で不動産を売りたい方、お探しの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
お電話での相談が一番簡単です！まずはお気軽にお電話でご相談くださいませ。
【お問い合わせはこちら】
マイホーム不動産では率直なアドバイスを心がけており、八王子市周辺で新築・中古の一戸建て、マンション、売地などの購入・売却の仲介や買取りをしています。
ーーーーーーーマイホーム不動産の特徴【不動産売却について】－－－－－－－
■仲介でも買取りでも、対応可能です。
独自の「不動産高額買取りシステム」がございます。
■専門家との連携でパフォーマンスがグッと上がる。ワンストップ対応。
（司法書士・税理士・片付け・クリーニング・リフォーム全般・庭・解体）
全て格安で良心的な業者様を選定し、お付き合いしています。
マイホーム不動産が社有物件でも使う業者様だから、
費用は他社様に比べて低価格で済みます！
■諸経費が格安だから、手残り金額が違う！
上記で述べた通り諸経費が格安なので、売れた後の手残り額が多くなります。
■”有料級”の広告画像を作成（専任媒介）
「信じられない！」「うちじゃないみたい！」
「すごい・・・」「家人と笑ってしまいました！！」
という売主様のお声を実際に頂いている、有料級の画像で物件の販売をいたします。
同じ条件、同じ価格で出していても、各社広告の出し方にはかなり個性が出ます。
下記の販売図面は、某大手不動産会社様の販売図面です。
とても綺麗なのですが、広告としてはダメな部類に入ります。
綺麗なだけ広告は頭に残らず、スルーされてしまうからです。
また大手の場合は広告に一定の自社ルールが存在します。
そのため物件の魅力的な一面も、その自社ルールのもとに一蹴されてしまい、掲載できないケースも多い様です。
下記の物件は大手不動産会社で数か月売れず、なんとなく「広告で物件の良さが伝わらないんじゃ・・・？」とモヤモヤして過ごされていたという事でした。
案内も数か月で１件、お問合せもほとんど無いとの事で、かなり悩まれていたそうです。
そんな中、奥様がインターネットで必死で良い広告を出してくれそうな不動産会社を探して、マイホーム不動産にご相談にいらっしゃいました。
そこでマイホーム不動産で写真を撮り、物件の魅力を最大限伝える様な販売図面を作成し、インターネット掲載・レインズ掲載をいたしました。
するとまずは沢山の業者様から問合せがあり、
「これ、すごく良い新規物件ですよね！ぜひ紹介させてください！」
と皆様おっしゃるんです。
でもレインズには数か月、掲載されていたはずです・・。
インターネット掲載からも数件お問合せがありましたが、
すぐにご案内のご連絡を頂いた業者様が２社あり、雪が降ったため１社はキャンセルになり、
もう１社の雪の中、ご案内して頂いた業者様のお客様で契約となりました。
その業者様も、「めっちゃ良い新規物件ですね！！」と仰っていたのが、
大変印象に残っております・・・。
大手不動産会社にはできない、マーケティング戦略に基づいた広告戦略で、効果的に不動産売却を行います。
特に効果が高いのが「マンション」「戸建」です。
（他社様からの乗り換えで、驚くほど早く成約に導いた実績がございます。）
綺麗で大きな豪邸ほど、マイホーム不動産の広告効果が倍増します。
もちろん小さい面積のお家でも効果はありますが、
価格×広告効果=売却価格のプラス
となる為、価格差が大きいほど効果差が大きいとも言えます。
マンションでも戸建でも、大変残念な広告が非常に多いと感じます。
不動産は高額のお取引になりますから、広告次第で数百万円の損になるケースも多々あります。
不動産会社にお任せになる前に、広告をしっかりと確認される事をお勧めいたします。
■住みながらでも安心！「家具消し加工」で、しっかり魅力アピールが可能です。
生活感のある画像では、不動産の高額売却は叶いません。
■「相続」「買換え」「資産整理」の案件・相談に強い不動産会社です。
■離婚・任意売却・購入のご相談も、もちろん対応可能です。
売却を
不動産歴が長いだけじゃない！知識と経験に裏打ちされた、頼りになるアドバイスができる代表鈴木に、ぜひ一度お任せくださいませ。
皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。
それではまた！
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