皆様こんにちは！マイホーム不動産の広報すずきでございます。
今日は「建ぺい率」と「容積率」について、簡単に解説をしていきたいと思います。
建ぺい率と容積率は、簡単に言うと「法律で決められた建物制限」の事です。
みんなが好き勝手に建物を建ててしまうと、日当たりや風通しもバランスがとれなくなってしまいますし、何より災害が起きた時に困ってしまいますね。
それにきちんと決めておく事で、例えばお隣の方から「風の通りが悪くなるから、家を建てないでくれ」などと理不尽な事を言われても、毅然と対抗する事ができますよね。
それを数字で決めているのが、建ぺい率や容積率になります。
それではいきましょう！
まずは「建ぺい率」から参りましょう！
漢字では建蔽率と書きます。
わかりやすく言うと、これは敷地に対して法律的に見て建ててもOK！とされている建物の大きさを言います。
例えば100㎡の土地で建ぺい率が50％なら、単純に「50㎡までは、上から見た建物の大きさをとってもOK」という事になりますね。
注意点は、建ぺい率は「＝１Fの床面積ではない」という事です。
床面積というよりは「上から物件を見た時の建物の大きさはここまでにしてね」と決めているのが建ぺい率です。
この上から見た建物面積をこの建ぺい率に収めて建てていれば、法的にOKが出ている物件という事になります。
この建ぺい率はその場所によって、法律でどのくらいまでOKされているかが決められています。
もし土地から建物を建てようと考えている場合は、この建ぺい率・容積率を簡単に知っておくのがおすすめです。
建ぺい率は場所によって決まると解説しましたが、その決められた建ぺい率が、少し緩和される条件というのもあります。
「本来建ぺい率は地域で上限が決まっているが、条件を満たす事で建ぺい率を緩くしてくれる」
というもので、これが「建ぺい率の緩和」です。
①建ぺい率が30％・40％・50％・60%の地域で、「防火地域」の「耐火建築物」に当てはまれば、建ぺい率を10％アップする事ができます。
②法律で認められた「角地」に当てはまれば、建ぺい率を10％アップする事ができます。
③「防火地域」「耐火建築物」「角地」の3つが当てはまる物件では、建ぺい率を20％アップできます。
この様に風通しや防火などの災害目線で見て、そんなに悪影響を受けないだろうと予想されるものは建ぺい率の緩和がある、という事になっている訳ですね。
もちろん建ぺい率はあくまでも上限を決めるものですから、建ぺい率の緩和があってもわざわざ大きくしないといけない訳ではありません。
しかし近年は特に建物内で過ごす時間が長くなってきている傾向があり、緩和がある角地などは物件としての価値が上がる事が多いと言えます。
さて次は容積率についてのお話しです。
容積率は、土地の広さに対する建物全部の広さ（延床面積）の割合の上限の事です。
例えば
100㎡の土地に延床150㎡の建物を建ててもOKなのは、容積率が150％の場合になる
と考えるとわかりやすいですね。
容積率も建ぺい率と同じく、地域によって決められています。
また容積率は、土地の面している道路の幅にも影響を受けます。
地域によって容積率が決まっていて、
土地に面している道路の幅が狭いと、家も低くて小さくしないといけない訳ですね。
道路の幅が広いと、家も高くて大きくできます。道路の幅が狭いのに、周りの家が高くて大きいとなると危なかったり、暗くなり過ぎてしまうからです。
簡単に道路の幅での容積率の制限は、簡単な式で出てきます。
道路の幅◎ｍ×０．４×１００％＝許容される容積率
なので、
道路幅４ｍ×０．４×１００％＝１６０％
道路幅５ｍ×０．４×１００％＝２００％
となります。
これがあるので、もし容積率が２００％として決められている地域でも、道路の幅によって制限が変わってくる場合があります。
またもし現況の道路が３ｍの幅だとしても、将来セットバックをして４ｍとなる場所なら、道路幅を４ｍとして容積率を計算します。
新築戸建など、業者さんが企画したものを買うなら違反はほぼありませんが、土地を買って注文建築で建てる場合などは、これを覚えておくと便利だと思います！
さて今日は「建ぺい率と容積率」について簡単に解説してみましたが、いかがでしたでしょうか？
この記事を読まれた皆様は、
❶地域によって建物の大きさの上限が決められていること
❷道路の幅でも制限が変わる事
❸この制限は災害被害を抑える事やお互いの風通しを確保する為に、行政によって決められている事
が、お判り頂けたのではないでしょうか。
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